摘   要：城市更新项目在微观层面上可以看作政府、市场、居民三个共生单元彼此间互动达成共生关系的一个共生系统。基于此，从项目微观层面切入，以南京市 CX 与 XH 两个属性相似但结果相异的城市更新项目为例，引入共生理论构建分析框架，全过程对比解析两个项目的共生情形，阐释城市更新项目实施成败的内在机理，进而提出城市更新项目实施的优化路径。结果表明，两个项目结果相异的根源在于共生机制的不同，相较于 CX 项目，XH 项目更为合理的共生机制，显著增强了不同共生单元间的共生关系，达到多方和谐共生的状态，从而推进项目的顺利实施。据此提出应从更新理念转变、主体权利明晰、协商机制建立、社会力量参与等方面优化共生机制，促进城市更新项目的顺利实施。

       关键词：城市更新; 多元主体; 共生理论; 情形比较; 机制优化